注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

丁茂战 的博客

终将乘风归去 悠然洒下点滴情

 
 
 

日志

 
 
关于我

博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

网易考拉推荐

旧城改造实行两次“摘牌”的制度安排欠妥  

2008-01-11 17:01:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
据说,建设部对于土地和房地产开发制定了两次“摘牌”的游戏规则。即:将拆迁和土地做熟作为一级开发,实施市场招标的方式选择开发主体,土地做熟后的房地产建设开发再重新进行市场招标,重新确定开发主体。二级开发主体取得开发权后,付给一级开发主体8%的利润。比如,审计结果证明一级开发主体开发成本是1个亿,二级主体取得开发权后要付给一级主体1亿零8百万。

这种似乎很规范化的制度设定,是在书斋里写出来的,缺少实用性。其最大弊端是一级和二级主体间利益分享严重不公,打击一级主体开发的积极性,将延长开发周期,推迟开发进程。

目前旧城改造最大难题不在于此地块将要建什么。因为,即便在首都中心城区,只要起名叫老板,找几个会画图的技术员(在我国这样的技术员多如牛毛),再做通银行和拥有土地控制权的官员的工作,就能够成为一夜之间暴富的“房地产商”。

旧城改造最大的难题是老百姓的搬迁。党的执政为民理念、私有财产不可侵犯这两道“保险”,让老百姓有充分的权利向开发商要权益。由于房价持续高涨,由于城区不同位置土地价格和成本都不相同,没有一个城市能够拿出通通管用的拆迁安置政策,一个家庭几十年也就遇上这么一次拆迁安置,当然要抓住机会,争取最大利益。一级开发的实质就是开发主体与老百姓间的利益讨价还价的过程。

现在很多地方在强调要按照市场规则走,政府要当裁判。就是说,一级开发过程中,政府作为第三者,确保开发主体与老百姓间彼此博弈“公平”并不影响社会稳定。在政府不实质介入的情况下,老百姓在有“双保险”的情况下,开发商实际上是弱者,根本推不动,有的老百姓确实开出了“天价”。当然,如果开发商是流氓则是另一会事,他可以让黑社会势力介入,老百姓怕啊,此时,老百姓则是弱者。事实上,那些旧城改造进行得快、政绩突出的地方,几乎无一例外地政府担当起了裁判员和运动员的双重角色,只有代表暴力机关的政府出面,才能降低拆迁中的交易成本。但是,这确实也导致了一个问题,政府犯法怎么办?执法者犯法,法制秩序就乱了。

一级开发主体实现开发任务,要力尽千辛万苦。然而,得到的利润只有8%。而二级主体,拿到开发权后,面对成熟的土地,银行主动贷款、建筑工人举目皆是、项目图纸谁都能画、当地官员乐于服务,而面对高涨的房市,开发商要做的工作几乎就是等待收银子、数票子。

当前,由于我们仍然处于社会主义初级阶段,仍然处于市场化初期,制度还待规范。所以,为了尽快解决人民群众住房问题、尽快改变城市落后面貌、尽快创造业绩,聪明的政府应当赶快抓住机遇,需要做、也不得不做两点:

一是一级和二级开发打包,省去转换中扯皮的成本,节约扯皮中的损失的时间;

二是强力介入,既当裁判员,又当事实上的运动员,帮助开发主体推动拆迁,保护老百姓和开发商的利益。

  评论这张
 
阅读(131)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017