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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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房市乱局源于传统供给体制  

2008-11-25 08:49:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市乱局源于传统供给体制

    新中国成立后,我国城镇居民住房一直由政府主导和包揽,从而形成了与传统经济体制相适应的计划供给模式,政府完全垄断了房地产建设和供应。居民房屋建设和分配,由相关单位向政府申请,政府批准后、无偿划拨住宅用地使用权,同时由政府拨款、单位建设,房屋不能作为商品进行买卖。在这种供给体制下,房地产不可能成为一种产业获得发展,且免费使用土地、免费得到住房也逐步内化成大众理念。然而,由国家包下来终究没有解决人民群众的住房问题,从解放初期到1978年,我国城镇居民人均居住面积,反而从4.5平方米下降到3.6平方米,到1978年,城镇居民缺房户达到869万户,占当时总城镇户数的47.5%

我国改革开放按照先易后难、先体制外后体制内的模式推进,房屋是居民最大的消费品、最大的资产、最大的财富,住房制度改革自然远远落后于其他各项事业的改革。1978年以后,城镇居民住房继续按照计划体制模式进行供给,由政府建设、政府维修,居民只交纳象征性的房租,政府的包袱越来越沉重。

改革开放前,全国平均每平方米房租仅为0.13元,上海是0.129元,而上海1985年前后房屋每平方米、每月的维修费是0.316元,上海房屋建造成本每平方米达到5001500元。按照公有住房租金与家庭总消费支出比的通行标准,即房屋租金占城市居民家庭消费总支出的比重是15% 20%,我国也是世界最低的国家之一。改革开放前,我国城市居民房租只占其家庭消费总支出2%左右,改革开放以后则更低,198319841985年分别是1.52%1.39%1.08%,而即使香港专为低收入居民盖的“廉租屋”,其平均房租也占其家庭总消费支出的7%左右。

这样,就把城镇居民住房这一民生中的最大包袱全部甩给了政府,国家财政、各级政府财政实在不堪重负,经营好的国有企业,其职工住房条件就能好些,经营差的,根本就供给不起,居民住房供给依群分类、严重不公,供给能力受到明显局限。时至1987年,全国城镇中无房户、拥挤户、子女已大、不且同住的“不方便户”,仍然高达1000万户以上,占全国城镇居民户总数的25%以上。

随着城镇居民住房的计划供给体制被进一步强化、房屋价格不断攀升,国家为此背的包袱越来越重,实现住宅商品化、市场化就越发更加艰难。住房供给制度积累的矛盾越来越多,对这一制度的改革一推再推,直到1994年,我国才算真正启动了住房制度改革。

经过反复试验,19947月国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》,提出要实现住房商品化、社会化,建立由国家、单位个人三者共同负担的住房建设投资体制,推广和完善住房公积金制度。这是一个由计划向市场的一个过度性改革方案,经过4年实践,1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,即《房改通知》,明确提出从1998年下半年开始,全国停止住房实物分配。从此,我国房屋供给才真正步上“社会化、商品化、货币化”的市场轨道,房地产才开始确立自己的产业地位,成为支撑经济发展的重要内容。

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