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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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促成房价持续暴涨的九大因素  

2008-11-28 09:01:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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促成房价持续暴涨的九大因素

几乎没有人否认这几年房价暴涨是事实。

按照经济学基本规律,除非发生垄断,市场的价格是由需求和供给共同决定的。需求大于供给时,拿着货币买不到东西,自然抢买导致价格上升;供给大于需求时,堆着东西没有人买,自然贱卖导致价格下降。房价暴涨虽然有其特殊性的一面,但是并没有逃脱这一基本的市场规律。

第一,市场转型太快,房地产市场化改革的步伐迈得太晚太急,培育了二十多年的“库存”房屋需求在短时间内集中释放,导致需求急剧上升,出现供不应求情况。我国一直实行政府垄断、有计划的房屋供给体制,是一种福利性的住房制度。由于住房是民生大事,国家对福利性住房制度改革慎之又慎,一走拖到1994年才算正式启动,在1998年东南亚金融危机的逼迫下,才将其进行产业化定位、扶持,房屋市场化改革的大门才真正打开。而此时中国特色的市场制度已基本确立,20多年的改革开放使人民群众腰包已鼓起来,福利性住房制度使本该用于改善居住条件的货币财富充分积聚,闸门一开不可收拾。已经积聚二十多年的财富涌向市场,使房地产市场措手不及,需求远远大于供给,以至于谁都能够成为“开发商”,从而也迅速抬高了房价。

第二,我国拥有13亿人口基数,即使先富裕起来群体规模不算大,也会形成了巨大的市场需求。人口多是我国最有特色的国情,贫富严重两极分化是改革开放的“副产品”,20%先富起来的群体掌握着80%以上的国民财富。截止去年年底全国人口总量为13.23亿,即使只有10%的人口拥有购房能力,按照每户3口之家算,房屋需求量也将达到4410万套。去年是北京住宅销售最旺的年份,共销售了12万套,如果4410万套需求量放在北京,以去年销售量要要供给368年。

第三,房价迅速暴涨的城市皆为令国人向往的最现代化城市,企业家、明星、大款、官员等先富起来的群体纷纷到中心城市添置房产,增大了对中心城市的房屋需求量。就全国来讲,北京、上海、广州、深圳等城市,其现代化程度与国际顶级城市已经没有太大差距,整个国家的顶级富豪,自然涌向这些城市购置房产,越是高级的住宅项目,越是这类消费者的购买对象。北京的普通市民没有这样的消费能力,房价暴涨很大程度上是这个先富起来的群体托起来的。就各省市讲,自然有自己地域的富豪,他们将涌向当地中心城市购置地产,从而推动当地地产价格迅速攀升。

第四,房屋既是消费品、供居住使用,也是可以运作的资产,投机性、投资性需求也给房屋产生压力。1998年始、特别是2003年以来,房价节节攀升,投资人从中发现巨大商机,从诸如温州的炒房团的规模投机,到无数个体投机人,纷纷入市加入买房大军行列;那些先富起来的群体,也把多余货币投入房市投资,购置房产出租赚钱。这两方面力量决不是个少数、小数,他们的介入无疑也冲击了房市。

第五,旧城改造力度加大,被分流的居民是一个特殊的需求群体。房价暴涨的这几年,也恰恰是城市建设的黄金年份,各主要城市、尤其是老城,进行了拉网式的旧城改造工程、危旧房屋拆迁重建工程,大量的原居民房屋在这个过程中被拆迁,上海在几年前已经完成了危改,北京这几年危改力度也不断加大,以中心城区崇文为例,在这几年里拆迁了8万多户、完成了总危改任务的80%左右。被拆居民户中的大多数家庭被推上房市,他们拿着拆迁补偿款、多年积蓄、银行贷款加入购房队伍,这支队伍也是房地产市场的重要买主。

第六,城市化进程加快,新市民是购房大军中又一支重要力量。国家现代化的过程,既是国民财富增长的过程,也是城镇居民总量不断增加、农村人口规模相对减少的城市化过程。改革开放以来,平均每年城镇人口以0.95%的速度增长,截止去年年底城镇人口总规模已经达到5.94亿,城镇人口占总人口的比例已经上升到44.9%。人口总的流动趋向是依其富裕程度依次向重要城市集中、向中心城市集中、向小城镇集中,这是城市房地产发展的持久动力。

第七,经济适用房等保障性住房太少,中低收入群体也被挤入购房大军。2007年新加坡人均GDP34152美元,世界排名第21位;中国人均GDP2460美元,排名第104位,前者人均GDP是后者的14倍。然而,新加坡政府规定,只有占总户数3%的富人由开发商提供住宅,而对占总户数80%的中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋。同时,对占总户数8.5%的困难户供应由政府补贴的60-70平方米的房屋,对占总户数8.5%的特困户租给42平方米左右的房屋,每月仅收十几新元房租。而我国在推出住房市场化改革制度时,配套的经济适用房、廉租房等保障性住房供给面太窄,绝大部分社会成员被排挤在保障性住房之外,商品房对应的群体规模太大。

第八,存量公有住房使用权没有入市交易,很多已经购买商品房的居民继续占有公有住房,房屋使用存在巨大效率损失。在福利性住房制度向住房市场化过度过程中,大量拥有公有住房的居民户,在他们拥有购买商品房经济能力、且已经拥有商品房的情况下,由于相关制度没有跟进,致使原有住房使用权没有能够进入市场,这些公有住房处于闲置状态。如果这部分房产能够进入市场,配给予相应的群体,将减轻市场压力。以北京为例,很多区严格规定公有的平房不得转为私房,即使是成套楼的公有住房也不是都可以转为私产,有的区成套楼公有住房有半数继续以公有住房形式压在居民手中,很多已多年无人居住、处于空置状态。

第九,土地供给制度调整混乱,搅乱了秩序、搅乱了预期,抬高了成本。房屋供给市场化改革准备不足,构成房屋重要成本的土地资源,最初均以协议形式出让,政府和开发商协商转让开发权,开发商缴纳的土地出让金数量很少,即使北京中心城区的住宅类房地产项目,土地出让金建筑米均也就1000元左右,土地成本很低。20027月国务院主管部门下发了土地使用“招拍挂”的通知,然而通知没有被认真贯彻,各地继续按照自己的意志行事,协议出让照常进行。20048月底,国务院再次出台相关文件,要求土地出让必须按照“招拍挂”形式决定,即所谓的“831”大限。然而,由于这期间遗留问题太多,各地又都采取新老区别对待的方式,宽容了相当项目,使其继续按照协议转让方式把程序走完。20027月“新政”发挥了“打草惊蛇”的作用,开发商看到暴利机会不多了,抓紧囤积土地。这期间大量土地被“圈”,大的、有“背景”的开发商把倒卖土地作为获取暴利的最佳途径,很多土地到最终开发转好几道手,成本逐步被抬了上来。而实行“招拍挂”也确实抬高了土地成本。这些最终都进入了房价、转嫁给了消费者。

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