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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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地价“腰斩”只是房市“冬季”的开始  

2008-12-26 17:44:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地价“腰斩”只是房市“冬季”的开始

    房市即将入冬,这既与当前国内外宏观经济运行状况有关,也是自身发展矛盾积累的结果。

第一,构成房屋最大成本的地价已经“腰斩”了。122621世纪经济报道消息,伴随房市走熊,地价迅速下跌,尤其是二三线城市地价几乎腰斩1223日,武汉黄金地段江岸区五福路与胜利街交叉口处一宗8.5亩的土地,成交楼面地价为3984.88/平方米,而去年8月,京汉大道旁的义和巷一宗地块拍出楼面地价为6879/平方米,几乎同样的地理位置,价格下跌幅度达到42.1%。类似的情况也出现在成都和重庆等,缩水程度甚至超过了一半。10月下旬,重庆美心房地产开发有限公司以7122万元的价格拿下重庆南岸区弹子石组团A分区A16-1/02号宗地,折合楼面地价每平方米仅385元,而去年,弹子石地王的楼面地价达到了2000/平方米,下降幅度达到80%。有消息透露,保利地产2008年平均土地成本几乎只是去年土地成本的一半。这是地价腰斩的另一例证。

第二,地价“腰斩”的直接原因是土地需求大幅度减少。有的 一个月只卖一套房,开发商都不买地,有的还把买到的地通过二级市场卖掉。今年前8个月,南京市土地成交总价79亿元,较去年同期减少了92亿元。今年截止到目前,武汉市土地成交仅1300多亩,比去年减少约2500亩,减少接近三分之二。来自中原地产的一份研究报告表明,今年1-11月全国重点城市土地流标率达到了32%,住宅地流标达到了35%,长春、武汉等城市土地流标率甚至达到了50%以上,据说,全国大约有七成的城市不能完成供地计划。价格是由需求和供给共同决定的,一方面,政府有强烈供给土地的冲动,另一方面是房地产商对土地需求量急剧减少,最终表现的就是地价的“腰斩”。

第三,土地交易状况恶化的最大受害者是地方政府。这几年地方政府财政收入急增,预算外财力大增,日子非常好过,房地产市场火暴、土地需求急剧扩大是主要因素。很多城市的土地出让金约占地方财政收入的60%。然而,随着土地需求量的急剧减少,政府土地财政的基础也就丧失了。去年重庆市土地出让金约达370亿元,而今年上半年,重庆各类土地出让金总计仅约为82亿元,不及去年全年的四分之一。房地产业联动性大,楼市的低迷导致相关产业萎缩,今年9月,全国税收收入增幅从上半年的30%下滑至2.5%11月全国财政收入负增长3.1%,这是既10月出现12年来首次负增长后的再次出现的月度负增长,这既与宏观经济走势有关,也与房地产市场萎缩有很大关系。地方政府过紧日子的时期来临。

第四,地价“腰斩”的后果是房价也许“腰斩”。烫平房地产市场的暴利还有一个痛苦的过程,地价“腰斩”既是房市乱局收场的开始、也是乱局深层矛盾和问题的反映。商品房的成本主要由两部分构成,一个是地价,一个是建安成本,建安成本一般不会超过1500/平方米的楼面价,所以,决定商品房价格的主要因素就是地价。地价“腰斩”意味着房价大幅度回调。我们以武汉黄金地段去、今年两次地价额计算,地价加建安成本,去年商品房楼面价成本是8379/平方米,今年则是5484/平方米。由于过去房市泡沫严重,按100%利润额,去年武汉黄金地段楼市价位应该在16000/平方米左右;市场规则将最终挤干泡沫,没有泡沫的房市毛利应该在30%左右,则价位是7200/平方米左右。如果上述测算符合常规,意味房价也要“腰斩”!

 

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