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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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房市乱局的根源是政府角色错位  

2008-12-27 23:05:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市乱局的根源是政府角色错位

当前,房地产市场已经发生危机。商品房的销售量急剧减少,商品房的价格出现了明显下跌症兆;土地需求量减少、“流拍”很普遍,土地交易价格深度下跌、有的甚至“腰斩”;部分开发商面临经营危机。房地产业与国家的宏观经济互动下行,房地产市场发生更大危机恐难避免。

房地产市场发生危机的原因是多方面的。房地产市场运行机制与市场经济运行规则、与国际通行法则、与人民大众对公平公正的追求格格不入:房地产业的巨额暴利引起了市场强烈反弹;违反基本国际通行规则、与人民群众收入水平相去甚远的房价,引起社会大众强烈不满;对房价上涨发挥推波助澜作用的倒卖土地行为、“权贵资本”的倒行逆施引起党和政府的高度警觉;国际经济危机对国内经济产生的深度影响,冲击了人民群众的心理预期、消费信心。社会大众无心“陪玩”,“房价无论你怎么跌、我就是不买”,整个房市被这一现象笼罩。

但究其根本原因,政府才是我国房市乱局的根源。我国政府从选择计划经济体制始,就选择成为住房惟一供给者的角色,这种无限放大政府权力、压抑社会主体积极性的供给体制,最终使人民群众住房条件越来越差,1978年与解放初期相比,人均住房面积反而变小了。改革开放后,秉持“先体制外、后体制内渐进”改革思路,住房供给逐步过度双轨运行,企图通过培育和放大市场力量来最终取代政府,从而完全市场化。但在市场培育过程中,政府的“能人心态”、“老子心态”并没改变,我国的房市是在政府怀抱中成长着的,这是导致今天房市乱局的根本原因。

为了尽快结束双轨制,实现房地产市场向市场经济制度的转轨,国务院于2002年对土地供应制度做了市场化的制度安排,即土地供应实行“招标拍卖挂牌”交易制度。但是,这个制度最终成了一纸空文,协议出让仍然是土地供应有主要形式,政府作为制度监督者没有尽到自己职责。

针对这种情况,在越来越严峻的形势面前,2006国务院相关部门提出了“831大限。但是,各地方政府为了自身利益,继续对抗中央决策,而国务院相关部门对这种“上有政策、下有对策”的现象继续保持“睁一只眼、闭一只眼”的态度,致使大量本该通过“招拍卖”市场制度出让的土地,被划归“遗留问题”从而被以协议出让形式集中放行,大量土地被开发商囤积,土地价格没有能够反映市场供求状况,继续成为暴利的强力支撑因素。

2006831之后的“招标拍卖挂牌”制度实施过程中,这一市场化的制度安排被执行走样、名存实亡,有些地方政府继续以“救世主”面貌出现,以能够操控制度、可以为所欲为为光荣,他们主导着“招拍挂”制度的实施,土地价格名义由市场决定,但是谁拿到土地、以什么样的价格拿到土地,最终话语权不是市场、不是大众,仍然是政府。

政府之所以要牢牢控制土地供应和土地价格决定的权力,决不能全部归因于部分官员的“腐败寻租”,除了“无所不能”的“霸权”心态作怪之外,问题的死结在于政府已经被深度“套牢”在土地财政的“战车”上。房地产领域牵涉到50多个行业,确实已经是经济发展的支柱产业。政府政绩依赖于房地产业的繁荣,更主要的是土地和房市交易形成的税收,成为地方财政增长的主要支撑点,在绝大多数地方,房地产对政府税收贡献多达30%以上,更大的“肥肉”则是预算外的土地出让金收入,这是政府好日子的最大保障因素。

政府角色错位在房地产领域表现最为突出。政府也是“经济人”,逐利倾向使其醉心于房地产领域,而对作为自身应该履行的保障性住房供给职能,置若罔闻,根本没有严肃认真对待。1998年国务院决定停止住房实物分配同时,对保障性住房供给有非常清醒的认识和政策规定,但2003年开始了新一轮经济起飞后,包括低收入者的普通大众被赶向商品房市场,导致需求迅速扩张,这是房市价格暴涨的重要推手。

很明显,政府成为“局外人”,这是房地产市场健康发展的基本前提。

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