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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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地价疯涨责任不在开发商  

2009-07-03 07:40:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地价疯涨责任不在开发商

 

630,北京市朝阳区广渠路15号地块,以16.47亿首报价,经过97轮竟价,最终以40.6亿元成交,溢价率达到147%,刨去配套,楼面地价达到1.6/平方米。这是继525,富力地产以10.22亿拿下广渠门外10号地、626奥运村附近某地块以19.6亿元成交后的最新、最大一笔交易。

1.面对成交金额和成交价格,社会可谓一片惊呼:北京地价涨疯了!

广渠路15号地块的楼面地价米均1.6万,按照国家土地部门地价占房价平均23%的比例测算,这里房价将达到米均69565元,按照任志强地价占房价50%比例测算,这里房价将达到米均3.2万。

2008年北京市城镇居民人均收入为26901元,考虑到贫富悬殊现实情况,北京市普通三口之家,年收入不会超过6万,此收入的家庭,要在这东四环边上购置90平方米住房,不吃不喝需要45年,如果刨去吃喝的基本消费,则需要90年。

这样的收入水平与这样高的房价,无论如何都匹配不不起来!

2.人民群众买不买得起房,关键在政府

据此,只能说明一个问题:这样地价的商品房,首都的普通老百姓无论如何都是承受不起的;以此推论:让普通大众购买商品房的住房政策是行不通的!

解决问题只有两种选择:要么由政府为老百姓提供低价住房,要么把地价降低直到老百姓能够承受!

由于土地收益归政府所有,无论是政府为老百姓盖零地价的保障性住房,还是政府减少直到取消地价收益,关键在政府!

3.土地财政长不了,政府让利于民是惟一选择

我国人均耕地资源并不宽余,因此政府划出了18亿亩保护耕地的红线。目前我国正处于城市化高速发展期,在面临土地供应刚性约束的情况下,指望通过土地价格下降来降低房价不现实。因此,政府房地产的政策必须立足于不与民争利,不向居民抽血,让利和还利于民。

根据相关统计显示,相当多的大大小小政府,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,甚至更多,而土地出让金收入占预算外收入的比例高达60%,甚至更多。这些年财政收入增长速度远远高于GDP增长,政府日子过得轻松自如,与土地财政有着必然关系。

地价转化成了房价,最终全部转嫁给了购房的老百姓。政府的好日子,是建立在对卖土地、建立在对老百姓抽血基础上的。

土地有限,你把土地卖完了怎么办?土地财政能够不短命吗?后任能够不骂你吗?

中低收入是人民群众的大多数,你把他们祖宗好几代的积蓄、把他们未来的收入都掏空了,他还有什么消费能力?还能启动内需吗?经济发展还能实现良性循环吗?

只有停止只顾眼前、与民争利的“土地财政”政策才是不二法门的选择!

4.房地产政策已经被证明失败

土地名义是国家的,实质是人民的,而决不是政府的。政府是什么?政府公是托管人,是受人民之托为人民服务的,人民才是土地的主人,这个关系有点被颠倒!

目前房地产市场问题的症结十分清楚,治病的药方只有一付:摆脱对土地财政依赖,停止吸大众之血,真正关注民生,真正让利于民、还利于民。

政府政策选择只能如下:以零地价形式建设保障性住房,把绝大多数普通老百姓纳入保障性住房供给范围;少量土地以市场价出售,满足少量高收入居民消费需求。

政府是由人组成的,政府也是自私的,什么时候真正能够把人民利益放到自己利益之上,建设保障性住房积极性就比卖地高了,只有在这种情况下,才能建设出大规模的保障性住房,人民群众的住房问题才能够真正得到解决,此时,地价也就不是问题了。


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