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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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经济适用房政策为何濒于流产  

2009-08-24 21:49:23|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经济适用房政策为何濒于流产

 

    经济适用房不是新概念,早在1994年国家相关部门就已经拿出系统管理办法,已经运行10多年了。然而,这一符合中国国情、非常有针对性、旨在保障中低收入家庭住房、实现居者有其屋梦想的德政,成为屡被念歪的“经”。最近,不断传出有的地方官员要取消它的消息。

经济适用房政策是完全符合中国国情的“德政”1994年,建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》,该办法指出,经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅。经济适用房的最大特点是价格按建设成本确定,即由征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润7项内容构成。经济适用房出售时实行政府指导价,其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定,并定期公布,不得擅自提价销售。经济适用房体现了让利于民的执政原则,房价中地价部分被剔除,政府不收地价款。很明显,经济适用房的实质是国家财富的再分配,是实现公平公正的重要步骤,是重大的民生工程,是天大的好事!

建设经济适用房,土地收益分文不取,政府积极性未必都高。去年年底,国办131号文件要求各地从实际情况出发,增加经济适用房供给,并决定从2009年到2011年全国每年新增130万套经济适用房。如果以目前城市化速度,每年新增城市人口1200万,合计400万家庭,城市改造每年新增100万套住房需求,全国每年500万套房屋供应是比较宽余的。由于让一部分人先富起来的政策,使贫富分化太严重,买得起商品房的家庭恐怕应该占少数,让26%家庭拥有经济适用房,这个数字显然有些偏低。然而,即使这个数字,完成得也很不好。今年上半年,全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套,仅占全年指标的37%。政府没有积极性的原因很多,但是,从一个系统性政策被几乎执行到流产的程度看,堵塞土地收益大门可能才是最大原因。这些年,卖地成为政府巨额账外收益的来源,政绩工程需要这个资金,过舒服日子依赖这个资金,土地资源极为有限,拿出建设经济适用房,意味着一分土地收益拿不到,当然有的政府不愿意做这个买卖了。

建设经济适用房,没有暴利可得,开发商也不愿意做。在中国富豪排行榜上,多数为地产商。这些年,由于房价高速增长,由于被开发土地绝大多数皆以协议方式出让,只要是拿到土地的开发商,没有不暴富的。中国开发商,他们先搞掂政府、拿到土地,然后请设计公司设计,找银行贷款作为前期资金,找建筑公司“自带干粮”开发建设,最后再组织售楼公司卖房子,然后数票子就是了。这个类似于“皮包公司”的群体,经济适用房5%的利润对他们怎么能够有吸引力。事实上经济适用房的利润远远高于5%,因为他们自己有办法做手脚把这个利润抬上去,相关部门也会通过各种正常和非正常手段提高这个利润,但与百分之几百的利润相比,绝大多数开发商仍然瞄都不愿瞄一眼,经济适用房甚至成为部分开发商捞取资本的“开恩工程”、“政治工程”,成为这些开发商与政府讨价还价的资本。一个哄着、捧着开发商才能实施的项目,其最终结果即在预期之中。

经济适用房政策为千夫所指,因为性质发生了变化,配套规则没有跟上去。目前对经济适用方政策的指责主要有,政府定价、违背市场原则;面积大小不一、该享受适用房的群体的没有享受到,腐败很严重;对购买者身份不好确定;等等。这些理由是站不住脚的。“居者有其屋”应该是我们党和政府对人民群众的基本承诺,因为住房是最基本的民生内容,安居才能乐业。由于住房的民生性质,政府有理由通过非市场手段解决这个问题。至于经济适用房建筑面积高达一百多平方米、公务员也进入享受行列,这是管理中的问题,经济适用房主要针对中低收入群众,应该在80平方米以下,具有“经济”特点。公务员享受有经济适用房并没有错,如北京公务员,凭其工资收入倾其一身才能解决住房问题,不通过经济适用房就解决不了他们的居的问题。问题出在我们是否有一个先后的秩序、哪些群体应该享受,缺少一个系统的操作方案,为腐败提供了方便。至于身份确定,都是操作层面的问题,应该能够找到标准,找到办法。不能因为操作层面做得不好而否定方向,这在逻辑上本末倒置了。

我国住房问题最终应该分级分层解决,极少部分富裕群体通过商品房市场解决,大部分群众通过保障性住房解决。我们是共产党领导下的社会主义国家,应该比资本主义国家更能使人民群众实现“居者有其屋”的基本目标;社会主义初级阶段国情决定要实施让一部分人先富起来的国策,少数人垄断大部分财富的状况短期不会变化,商品房市场应该留给富人去玩,绝大多数群众应该享受保障性住房;保障性住房应该分层级,经济适用房比例要大、属于中间层次,对于特别穷的群众,可以通过廉租房给予解决!

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