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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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谨防房地产发展偏离正确轨道  

2009-10-02 16:00:21|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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谨防房地产发展偏离正确轨道

 

昨天,社会各界在天安门广场举行盛大活动,庆祝中华人民共和国成立60周年,阅兵式式、群众游行、晚上群众表演,再一次上演了“无与伦比”的一幕,组织严密可谓到了滴水不漏的程度,水平之高、震撼性之强,让世人不得不承认:国家真的强大了!然而,盛典之后当迅速冷静审视自己,我们仍然处在社会主义初级阶段,离实现中华民族强国梦想,还有漫长道路要走。胡总书记在盛典上告诫我们,“历史启示我们,前进道路从来不是一帆风顺的”,我们面前还有无数艰难险阻,必须顺应民心、顺应世界文明发展潮流,通过对自身工作的不断反省、不断纠偏,才能达到胜利的彼岸。当前社会大众反映的热点问题上,房地产当属名声最坏领域之一,我们决不能等闲视之。

第一,房价涨得太快、太离谱。102北京“我来房产”网显示,北京市在售的1522个楼盘,其均价为19798元每平方米。8月份,北京市商品房开盘项目均价是16200元每平方米。2004年北京市商品房均价仅为4747元,2005060708年比前一年涨幅分别高达41.6%19.8%42.3%13.5%;而2004年城镇居民人均可支配收入为15638元,同期分别增长12.9%13.1%11%12.4%,今年1-8月份人均收入17911元,按此计算,今年北京市城镇居民人均年收入为26866元。也就是说,从2004-2009年,北京的房价上涨了241.27%,而收入仅增长71.8%,房价上涨幅度是收入上涨幅度的3.36倍。如果北京市三口之家年全部收入用来买房的话,2004年可以买到9.88平方米,而今年则下降了一半,只能买到4.98平方米。这种疯狂飙升能够成为现实,无疑具有强大的买方市场在支撑,但是其结果是榨干普通大众,让“居者有其屋”的目标流产。

第二,收入房价比远远超过国际标准线。一个家庭需要拿出几个年收入才能够买上一套住房,国际上有一个大致的标准,相关资料显示,国际通行标准大概是35年,发达国家需要5年,美国2000年之后房价涨了不少,需要4.8年。而相关专家测算,在我国则需要12年,而在我国的一线城市需要时间更则长。以北京为例,按照一个家庭年收入能买4.98平方米计算,卖一套90平方米住房需要18年收入。如果扣除孩子上学花销和日常生活费用,最多只能节余出一半用来买房,这样则需要36年才能拥有自己一套90平方米的住房。国家相关部委一领导曾经表示,用收入房价比与美国进行比较,没有实际意义,那么用什么比才有意义?除了拿出居民自己收入买房子,我们还有其他具有实际意义的渠道吗?

第三,购房严重挤压居民消费,加重了消费和投资失衡。为应对这次经济危机,国家采取了若干刺激消费措施,企图通过启动居民消费来对冲出口下降对我国经济增长的冲击,然而成效极其有限,保增长不得靠老办法、即低效益的投资来实现。居民消费启动不起来,固然与文化传统、收益预期、保障条件有关,离谱的房价不能不说是一个悬在头顶的“利剑”。1998年国家开始启动住房改革,1998-2008GDP总量由88402.3增长到300670亿元,后者是前者的3.56倍,期间,城镇居民人均可支配收入由5425.1增长到15780.8元,后者是前者的2.91倍,而同期全国商品房销售额则由2513.5增长到24071.4亿元,后者是前者的9.58倍。2008年全国城镇人口为60667万人,按照人均15780.8的收入水平计算,城镇人口总收入为95733亿元,也就是说,居民收入中的25.14%被用来购买商品房。而同期居民消费占GDP比重直线下降,1999年为46.4%2008年下降到35.3%9年里下降了11.1个百分点。购房支出飙升,消费对GDP增长贡献直线下降与此能没有关系吗?

第四,对房地产发展过分依赖,降低经济发展预期。安居才能乐业,“小康不小康,关键看住房”,住房与民生有着重大关联性。同时,房地产牵涉到水泥、钢材、家具、装饰等50多个行业领域,有着巨大的吸纳就业能力,对我国经济发展发挥着支柱产业的作用。然而,目前出现了经济发展对房地产过分依赖的倾向,尤其当保速度面临压力时候,我们很多地方政府有意无意地想到了房地产行业,通过操控土地供应这张牌,一来平衡财政收益,二来制衡开发商开发进度,这在某种程度逐步强化了经济对房地产的依赖。从全国来看,1990年房地产开发投资253.3亿,占整个城镇固定资产投资3274.4亿的7.74%,而到2008年,房地产投资30579.8亿,占城镇固定资产148167.2亿元投资的20.64%,最近几年房地产投资一直占城镇固定资产投资比例达到20%左右。国家土地收益也达到了相当规模,20060708分别为7000亿、13000亿、9600亿,占当年财政收入比例分别为18.06%25.33%15.66%。而一线城市经济对房地产依赖更为严重,北京市今年1-8月份房地产投资额为1478.4亿,城镇固定资产投资为2687.2亿,房地产投资占到55.02%的比例,到9月底,北京市土地收益已经达到503亿元,预计全年将达到700亿,占去年全年1837.3亿元财政收入的38.1%。如果把与房地产各种税收考虑进去,房地产对今年全市财政收入贡献度将达到40%以上。上海市到9月底土地收益也已经达到526亿。

社会大众,对房市价格、对房地产状况反映强烈,然而,我们目前房地产发展仍然没有任何路径调整迹象,把绝大多数居民挤进高房价的商品房市场,把经济发展的赌注过大地压给房地产领域,伤害了民生,给经济发展埋下隐患,这条路将越走越窄。

    

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