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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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北京房市回归理性最少需要3年  

2009-04-26 12:24:27|  分类: 政府治理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京房市回归理性最少需要3

在国家投资增长高达28.8%的情况下,北京投资增长却为负6.5%。造成北京投资增长大幅下探的“罪魁祸首”在房地产领域,这既有大环境的负面影响,更有首都房地产市场无序因素“作祟”。房地产投资不但在首都、在全国都是固定资产投资的重要领域,去年一季度北京市房地产投资额占全社会固定资产投资比例高达55.7%。因此,托不住房地产投资,整个社会投资必将大幅度下滑!一季度,北京市房地产开发完成投资为220.1亿元,占总数比为41.6%,与去年同期相比占比下降14.1点,投资额同比下降30.2%。如果扣除房地产负面影响,北京其他社会投资增长率达到23.2%,接近全国平均水平。令人担忧的是房地产发展预期非常不好,一季度房地产新开工面积比去年同期下降57.7%、开发商购地下降85.5%

北京乃至全国房地产领域存在直接问题是房价太高,而问题背后的根源,却是房地产没有有效实现市场化转型、政府干预太深。1998年国家取消房产实物分配,这算是房地产市场化改革真正启动。然而,改革开放实施20年后才开始的房地产改革,不但来得太晚,而且进行得拖泥带水、走了个弯路。房地产市场改革根本问题是土地市场化,2002年国务院提出房地产土地使用实行招拍挂,希望走出协议出让这一政府定价机制,然而,“协议出让”、实质是由主要部门、主要领导与开发商直接定价的机制,不仅操作方便、更是实现腐败的最理想“交易手段”,所以,2002年国务院关于“招拍挂”文件在很多地方成为一纸空文,反而加快了土地协议出让的步伐。

这些年大的腐败案件,几乎没有不与房地产协议出让有关,党和人民经过多少年才培养起来的领导干部,被土地协议出让制度拖进万仗深渊。同时,协议出让还让招拍挂制度偏离了市场定价机制,很多地块,名义招拍挂,实质仍然由政府操控价格、操控最终究竟卖给谁。由于土地价格由开发商和主要领导干部协商定价,一些有强势背景的开发商、敢于出手实施贿赂的开发商,把拿土地成为“圈钱”最佳途径,他们拥有大量土地,一手从政府手中拿到低价土地,另一手倒卖给其他开发商,不但大量土地被通过协议转让囤积起来,有的土地被多次倒手,到最终开发商手中,确实土地成本已经很高。

对于不同开发商,土地成本却相差悬殊。对于通过协议出让拿到、被囤积起来的土地,拥有这些土地的开发商没有生存危机,仍然可以享受暴利;对于经过多次转手拿到的土地,拥有这些土地的开发商最终能否拿到多少利润,取决于这个地块经过了多少次转手,如果倒手五次以上,很可能血本无归;对于房价最高时期的2007年下半年、2008年上半年通过市场机制拿到土地的开发商,由于土地价格已经随着房价高涨被市场抬高,他们将骑虎难下,盈利空间不可能大。

房地产市场能否回归理性、健康发展,最终取决于土地供应市场化机制的形成,也就是取决于政府从土地供应定价机制中退出,不但必须坚决执行2006年国务院确定的“831大限”政策规定,协议出让形式彻底停止,而且,政府这只手必须从“招拍挂”定价机制中彻底撤回,让招拍挂实现形式和内容的统一。做不到这一点,土地供应价格仍然由政府操控,无论政府的目的是为了自己的财政收入、还是个别人的贪腐,都将使土地价格继续混乱,不同地块、不同开发商,其价位不能反映市场价值,有高有低,然而房市价格反映的却不取决于低成本的地块价格,“木桶理论”告诉我们,房价还是由高成本的地块决定。

房地产市场何时回归理性,还取决于已经为开发商所拥有的被囤积的土地何时消化完毕。目前日子好过的、仍然可以获得暴利的是那些通过协议出让第一手拿到土地开发商,土地价格很低,且未经倒卖转让。这些开发商面临问题主要取决于前期拆迁费用多少,如果是属于老城区的危改区,由于老百姓利益诉求变得非常强烈,拆迁成本将大大增加,这最终还是要打入房价的。对于老城区开发越拖成本越大。面临最大问题的是在房价处于最高位拿到土地的开发商和经过多次倒手、已经被中间商层层剥皮,这些土地成本都相当高,这都将打入房价、抬高房价。

除了消化已经被囤积的土地,还要“消化”已经进入房地产市场的开发商们。拿了高价土地的开发商,盈利的前提条件是房价继续在高位运行,哪怕稍微跌一点,对有的开发商都是致命的。进入房地产市场比较早的开发商,由于前些年赚足了钱,还有赔的资本;对于囤积土地比较多的、大型开发企业,有得有失、也能够发展下去;对于房价高涨时进入的小开发商,是要死一批的。但是,由于这些开发商大都通过多种渠道借债经营,国家担心他们死了造成连带问题,必须使房地产市场稳定回落。但是,无论如何,已经被囤积的土地必须消费化完毕、现有开发商群体队伍需要经过生死整合,没有这个过程,房地产就不可能回归理性,房价也不可能回归到与人民收入相当的水平。

以北京为例,2008年年底新建的商品房期房为188013套、尚未签约的现房为174290套,即待售的现房期房总共有36万套,而2007年北京全年销售商品房数量为12万套,如果考虑购房量小幅回升、考虑还有不少土地进入开发期,消化存量土地和存量房至少需要3年时间。

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