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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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房地产价格何以坚挺依然  

2009-05-16 12:48:27|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第二,房价何以居高不下,原因错综复杂,然而刚性需求存在当属根本原因,市场购买力没有释放完毕。

如果从1988年住房取消实物分配改革算起,我国房价已持续10年上涨。北京市商品房均价在200742.3%天价涨幅基础上,2008年继续“高歌猛进”,创新下13.5%增长纪录。面对经济危机的严重冲击,惟有房产市场“我行我素”,直到200812月,全国70个大中城市的房价才出现同比0.4%的降幅。然而,今春又现“小阳春”,北京234月房价与前月的环比,米均分别上升了890440510元,515“我来房产网”显示,北京、上海商品房米均分别高居1628516536元。与房地产市场形成鲜明对照的是,股票市场的上证综合指数由200710月份的6124点,去年10月下跌到1665点,一年时间跌去4469点,下跌幅度达到72.81%。我们不禁要问,我国的房地产市场何以如此坚挺、逆势而上?

对此或许有多种解释,诸如政府土地供应非市场化累积能量待释放、政府从房地产市场抽血太多、开发商从中获取暴利等,从而使房价居高不下。这些解释虽然都有道理,但是,支撑房价最根本的因素是刚性需求始然。北京商品住宅均价由2004年米均4747200813000多,增长170%多,期间无论处长涨,都有人接盘,说明买方市场有持续的接盘能力。

其一,改革开放使人民群众财富得到实实在的积累,1998年方启动取消实物分配的住房制度市场化改革,持续累积的房屋需求到2000年之后得以释放,巨大的需求张着血盆大口等待“进食”;其二,城市化进程加速推进,13亿人口基数,每年以0.95%增速、至少1200万人口、400万户涌向城镇,每年新增城镇居民至少需要28亿平方米的住房需求,再加上老城改造,城镇老居民住房也形成了巨大缺口;其三,“允许一部分先富起来”的“副产品”,是13亿人口中的20%群体掌握了全社会80%以上的购买能力,他们往往有多处房产、不仅仅是自住,更主要是投资,北京已经售出的商品房,有相当数量规模目前并未出租、处于闲置状态,这都是富人的第二套、第三套住宅;其四,经济适用房等保障性住房供给太少,中低收入群体也被挤入商品房市场,使刚性需求得到坚定支撑!

在去年市场成交规模适量下调之后,在房价依然居于高位的情况下,今年春天全国各地房市均出现所谓的“小阳春”。今年一季度,北京市场成交的商品房期房套数和面积相比去年第四季度,分别增长52.3%41.2%,现房分别增长32.9%30.5%;上海成交额同比增长34%,环比增长38.4%;广州同比增长1倍左右。市场行情告诉我们,2000年以来房地产市场虽然取得快速发展,但是市场刚性需求是依然存在的,维持高房价的市场购买力仍然旺盛。除了30年改革开放积累起来的消费能力没有释放完毕之外,城市化带来的需求具有持续性特征,特别是我国的独生子女政策的效应开始在住房需求上显现。改革开放初期开始的独生子女政策,尤其是80后子女已经成为购房队伍的主体,他们购买能力由自己小家庭、双方父母共同构成,即所谓的“1+2”结构。也就是说,新的市场需求是由三个家庭收入支撑,这是房地产市场价位难以下行的重要原因之一,这也体现了中国国情的特殊性,住房是生存基本条件,“脸面”就属于其次了,索取双方二老积蓄成为新一代“小皇帝”不得已的选择。

(待续)

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