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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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房价已进入“筑顶休整”期  

2009-05-19 22:32:26|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价已进入“筑顶休整”期

第三,房价如此暴涨实没有料及,目前是涨不得也跌不起,地产商、消费者、政府“2+1”三方博弈选择:“吹号集结、就地休整”。

我国房地产市场,在经历“小阳春”之后,又现萎缩之势。全国商品房4月销量环比虽高于3月,但从4月第二周开始,周环比连续下行。以北京为例,第四周成交量周环比降幅超过20%。五一期间,北京、上海、深圳商品住宅日均成交量与四月清明节相比,分别下降29%41.9%38.3%5月前15天里,北京商品住宅销售套数、面积环比降幅分别达到20%13%,现房商品住宅成交套数、面积环比分别下降9%10%

2008年上半年,买方市场对高房价已表现出了厌倦情绪,成交量明显萎缩。美国次贷危机去年下半年开始袭击我国,来势凶猛,我国经济逆转下行,这些不利因素与股市负面效应叠加,使得市场预期进一步走低。从9月开始,国家采取了一系列力度空前的反危机政策,包括针对房地产消费市场的刺激政策,再加上部分已经扛不住的开发商名为让利、实则降价的促销,2008年中被累积的消费能力在今年第一季度得到释放。部分开发商以为房市“春天”真的来临,房价悄然再升,然而,市场愤然说不!房市行情上不去、下不来的震荡事实说明,目前价位处于筑顶阶段,是地产商、消费者和政府“2+1的三个利益攸关方讨价还价的结果,短期内这个均衡破不了!

地产商当然盼望价格继续“高歌猛进”、得到的越多越好,“贪得无厌”是商人的本性,也不能全怪谁!然而,房地产市场不全由地产商说了算,你可以漫天要价,但是如果没有消费者“配合”,纵然有天大的本事也是“白扯”。消费者当然希望价格越低越好,以最少付出得到最多回报人性始然,但“无商不奸”,尤其地产商与消费者之间的博弈,后者始终是“受伤害”的弱者。政府作为第三方,有责任保护消费者不受伤害,也要保护地产商合法收益。是否继续涨价,除了市场不答应、消费者不能答应,政府也不能、且不会答应。政府相关部门多次喊话,房价太高!也在采取一定的措施,希望把房价降下来。

首先,市场供需将抑制房价。今年政府工作报告把保障性住房建设作为房地产领域重中之重的工作,计划今后三年拿出9000亿政府投资专门建设保障性住房。与此同时,全国各地也紧紧跟进中央决策。北京市今年拟开工800万平方米保障性住房建设、竣工200万,上海在2008年开工400万平方米经济适用房基础上,今年再开工400万。大规模的保障性住房建设,将分流相当份额的买方市场。同时,房价的暴涨和坚挺,与沪市的6124点下行到1600多点股市相比,已经失去投资价值,以投资为目的市场消费者将步出房地产领域、寻找新的“洼地”,恐怕买股票都比买房有投资价值。刚性需求已在很大程度上得到释放,保障性住房建设将分流部分低收入居民,投资价值丧失也将使部分高收入者得到分流,经济危机在一定程度上增大了居民经济预期的不确定,支撑房价继续上涨的市场力量基本不复存在。

政府不希望房价涨,也不会希望房价暴跌。既然目前这个房价市场还能扛得起来,政府只能当“看守内阁”,因为房价“暴跌”不起!改革开放三十年来,投资始终是我国经济增长的主要支柱,而房地产投资在投资总额中份量最重,特别是这些年房地产投资始终快于全社会固定资产投资增速,为我国经济发展立下汗马功劳。2007年国家通过房地产、单土地交易实现收入达到1.2万亿,占5万亿财政水平的25%2008年土地出让收益9600亿,占6万亿财政收入比例15%。北京依赖性更大,2008房地产市场已经呈现低迷萎缩,但是通过招拍卖的土地出让价款(不含协议出让)高达504亿元,占全年地方财政收入1837.3亿元的27%

去年房地产投资增速下滑到投资总额增速之下,今年前四个月全社会固定资产增速超过30%,而房地产投资只有4.9%增速。任何一个关心国家经济命运的人不能不为之揪心!今年一季度北京市全社会固定资产资产投资同比下降6.5%,为全国惟一负增长地区,主要原因就在于房地产投资同比下降30.2%,占全社会固定资产投资比重由去年的55.7%,下降到41.6%,如果扣除房地产投资损失,北京全社会固定资产投资增长可达到23.2%,能接近全国28.8%的增长水平。

房地产不能暴跌还有一个因素。目前房地产商,不都是“喋血”暴利者。能够获取暴利,大都在协议出让土地的制度安排下,以第一手身份拿到土地的买家。由于特殊时期制度的不完善,个别地产商成为名副其实的土地囤积商,甚至只拿地、再卖地,有些地块转移到最终开发商手中已经倒了好几手,最终接盘手的地价成本将窒息最终利润空间。如果任由房价暴跌,将有一批地产商倾家荡产,地产商本人受到伤害是小事,他们背后的银行亏不起。金融是国家经济的命脉,维护房价稳定,就是保银行资产,就是保国家经济,这是最大的政治!

我国房地产陷入今天“骑虎难下”境地,不能把责任都推给政府。从计划体制向市场转型,中国已经是最成功的范本了,走一条前人没有走过的路,政府力求做到多数人说行,无法做到每个人都说好!房地产市场最大弊端在于土地供给非市场化,由此积累的问题和矛盾太多。政府财政高增长对房地产市场的依赖,房地产商的暴利,都建立在对居民“抽血”基础上。建立在房地产繁荣基础上政府财政的高增长不具有可持续性,地产商暴利也是对大众财富的掠夺、不可容忍,人民群众因此“失血”过多对经济长期健康发展绝无益处!只要被政府锁定,就将难逃“厄运”,这是中国特色社会主义政治制度的一大优势。房地产领域染上的瘟疫杂症,既已进入政府视野,当寿命可期。

房价筑顶应属权宜之计,理性回归才应该是政府的终级目标!

未完待续

 

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