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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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“小阳春”没有反市场  

2009-05-30 13:30:26|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“小阳春”没有反市场

 

今春,我国房地产市场与国际金融危机反向运行,一扫2008年低迷的颓势,走出了“小阳春”的行情。全国14月商品房成交面积达到1.76亿平方米,同比增幅达到17.5%,销售额达到7290亿元,同比增长35.4%。尤其是北京、上海、深圳等一线城市,逐月强势反弹。北京新建住宅1234月日均签约成交量分别达到232295485621套,一季度成交的商品房期房套数、面积与去年第四季度相比,分别增长了52.3%41.2%,商品房现房则分别增长了32.9%30.5%。上海一季度成交商品房281.7万平方米,同比、环比分别增长34%38.4%;广州一季度成交商品房157万平方米,同比增长了1倍。

我国房地产市场因房价上涨太快、过高,普通大众不堪承受,党和政府也为之揪心。以北京为例,城镇居民20042008年人均收入增长72.02%,而商品房米均价格同期增长幅度高达173.86%,房价上涨幅度远远超过人民群众收入增长、超出普通大众所能够承受的限度。相对于确定的消费能力,价格上涨应该引起消费需求减少,这是市场经济的基本规律,那我国房市何以反常?“小阳春”究竟因何而生、后市还能维持多久、价格信号在我国房失灵了吗?对此,当有理性分析和判断。

“小阳春”事出有因,并非价格信号在我国房市失灵。

回顾2004年以来房价暴涨历程,疯涨当在2007年,北京市商品房米均价格上涨42.3%。对此,买方市场并未无动于衷、而是做出强烈反映。2008年北京商品房米均名义价格,由前一年的42.3%,回落到2004年以来涨幅最低点的13.5%,实际涨幅恐怕还要低于这个数字,特别是12月份全国70个大中城市房价出现同比0.4%的下降,扭转了自1998年住房取消实物分配改革始长达10年的上涨势头。这是房价上涨无度的结果,是消费者“霸市”的结果,是市场经济规律发挥作用的结果!

但是,由于我国正处于城市化发展的“青壮年”阶段,每年至少有1000多万人口进入城市、加入购房大军行列;人民群众收入也处于稳定增长阶段,住房消费能力持续提升,房市“不差钱”;特别是上世纪70年代后期开始的独生子女政策,这些独生子女已经正式成为购房主力,他们小家庭的背后往往有两个家庭支撑,“1+2”家庭结构促成的财力,对我国房产价格形成刚性支持。新世纪以来、特别是2004年以来,房价上涨过猛对消费需求造成的打压,在2008年有了阶段性“成果”,然而,因去年年底、今年年初房价的实质性下调,2008年被压抑了买方市场于今春被再次激活,去年累积起来的刚性需求在今年春天得到适度释放,这当是今年春天房市“小阳春”的背景因素!

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