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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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房市“小阳春”不具备可持续性  

2009-05-30 21:41:26|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市“小阳春”不具备可持续性

需求扩张、价格上扬,这是市场经济规律始然。随着市场需求量增大,北京今年234月房价环比米均分别上升了890元、440元、510元。但是,确有部分开发商缺少远见、误判了市场,他们把高位房价看了当然,把对去年累积需求的释放当成房市春天真的到来,房价吊得过高,失去了消化库存积压的机会。买方市场对房市提价行为表现出了厌倦情绪,延续四个月的“小阳春”因累积需求量的释放,也因开发商再度推高房价,市场终于以“萎缩”做出回应。至519,北京日均新建住宅签约量由4月的621套,回落到509套,环比下降18.04%。房市终结了“小阳春”、正在向常态回归。

目前,房市仍然面临出清库存的强大压力,房地产投资持续低迷,房市形势是否严峻、会否再现“小阳春”,房地产商应该是心知肚明的。到今春3月末,全国商品房空置面积达到1.67亿平方米,同比增长37.6%,北京商品房现房空置面积1437.2万平方米,同比增长34.5%,其中商品住宅空置514.6万平方米,同比增长33.1%。而房地产开发土地面积库存更加严重,1998200810年中用于房地产开发的土地购置面积高达31.3亿平方米,截止去年年底仅开19.4亿平方米,尚有12亿平方米滞压在开发手中待开发。上海一家房地产公司,去年年底拥有2000万平方米土地储备,按照已有开发速度,需32年才能开发完毕。

供方市场处于饱和状态,进一步打击了房市投资开发热情。在大多数情况下,房地产投资增长要高于全社会固定资产投资增长速度,但是去年全国房地产投资形势已经发生逆转,仅增长20%,今年一季度全国房地产开发投资完成4880亿,同比增长4.1%,回落了28.2个百分点,前四个月全国房地产投资仅增长4.9%,而全社会固定资产投资增长超过了30%,一季度完成土地开发5223万平方米,同比下降了11.3%,完成土地购置面积则下降40.1%,回落了69.8个百分点。北京市一季度形势更严峻,住宅新开工164.5万平方米,同比下降57.7%,开发商购置土地18.7万平方米,同比下降85.7%北京市一季度全社会固定资产资产投资同比下降6.5%,为全国惟一负增长地区,主要原因就在于房地产投资同比下降30.2%,占全社会固定资产投资比重由去年的55.7%,下降到41.6%

527,国务院正式宣布下调商品房资本金比例,普通商品房由35%下调了15个百分点,已经恢复到1996年水平,这恐怕与“小阳春”稍纵即逝不无关系,因为房地产投资增长下降幅度之大,着实是不能不管了!房市库存积压已经进入历史的临界点,房地产商对房市前景悲观当属正常,除此找不到解释房市投资的急剧下跌的理由。在这种情况下,稍有常识的人都知道,支撑房市“返春”的条件不具备,房市“小阳春”不具备可持续性。


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