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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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中央下调资本金比例不会推高房价  

2009-06-01 07:05:26|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中央下调资本金比例不会推高房价

 

注:此文已经发表于6月2日《人民日报》海出版:http://paper.people.com.cn/rmrbhwb/html/2009-06/02/content_265520.htm

527,国务院正式宣布下调商品房资本金比例,普通商品房由35%下调了15个百分点,已经恢复到1996年水平。中央此举意图十分清楚,降低房地产入市开发门槛,提升开发人气,促使房地产尽快回暖。1-4月份,全国城镇固定资产投资增长30.5%,而房地产投资增长仅为4.9%,远没有走出去年低迷状态。近日有媒体民意调查称,有70%被调查者认为,中央此举将推高房价。我国房价总体上上涨幅度已经太大,远远超过国际通行标准,远远超过人民群众承受能力,中央政策如果目的和最终结果继续推高房价,那将证明这个政策是失败的。事实上,中央决无此意图,市场基本运行规律也将告诉我们,房价只会跌、不会涨。截止3月底,全国商品房库存积压增长30.5%,已经被购置待开发的土地高达12亿平方米,市场不缺房,缺的是市,缺的是买方市场,现在中央又在降低开发门槛,增大供应量。在市场已经表现出供过于求的情况下,继续向市场注入新房源,供给规模只会进一步加大,实现供需均衡的唯一措施是降低房价。在目前房市买卖双方博弈过程中,地产商更着急,只要买方市场沉住气,房价就涨不起来。

其实,房市重拾涨势,除了消除库存压力使之不可能,还有更深层次原因:买方市场量能部分被“宣泄”,市场需求扩张的支撑因素已不复存在。

首先,党中央、国务院贯彻民生为上施政理念,加大保障性住房建设力度成为房地产市场重要政策选择。2008年,全国保障性安居工程支出181.9亿,增长114.3%今年政府工作报告又提出,今后三年要拿出9000亿政府投资专门建设保障性住房。全国各地也紧紧跟进中央决策,北京市在去年经济适用房开发投资、新开工面积同比增长27%23.8%的基础上,今年拟开工800万平方米保障性住房建设、竣工200万。上海在2008年开工400万平方米经济适用房基础上,今年再开工400万。大规模的保障性住房建设,将把相当规模的中低收入家庭的购买需求,从商品房市场分流出去。

其次,因为房价高得离谱,房屋租售比远离常态,相对诸如股市等投资领域,房产投资和增值的价值基本丧失,以投资为目的的买方市场接近“归零”。与此同时,前几年作为买方市场的投资人,他们已经购得的房产也因投资价值丧失亟待出手。今年前5个月,北京市二手房交易数额均高于新建住宅签约量,34两月二手交易量达到41490套,高出新建住宅交易量25.51%,为去年全年总交易额的65%。投资性住房需求减少、二手房市场火暴,都将大幅度削弱买方市场力量。

房市很难再现“小阳春”,并不意味房市在短期内迅速萧条、房价会暴跌、房地产市场泡沫破灭。一是我国城市化进程的加快、人民群众收入水平持续提高,再加上我国计划生育政策国情决定的购买力,房市不缺接盘手,刚性需求具有内生持续增长特征;二是房价跌不起,也不敢让跌。在全国6万多房地产商中,并不是所有开发商都是暴利获得者,相当规模小地产商获得的是微利,房价下跌“逼死”他们事小,他们背后的银行则是国家经济命脉,房市泡沫破灭对金融系统将是灾难;再说,保发展、保增长仍然是我国国情决定的第一位政治任务,在外需严峻形势短期不会缓解,内需启动依然困难的情况下,投资仍然是中国经济的“定海神针”,房地产作为重要投资领域、作为关系众多产业集群兴衰的关键环节,保房地产就是保投资,就是保“第一要务”,就是政治任务。

由于短期房价不具暴涨基础、缺少暴跌条件,已经积累起来的房市泡沫,可能在房市长期调整中逐步“内消”。虽然“小阳春”难以再现,但因房市进入“骑虎难下”境地,房市动荡将在所难免,深度整合、筑项下行、逐步回归理性,这当是我国房市发展的长期趋势。

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