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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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谁在“喋血”房市?  

2010-03-16 07:10:57|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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谁在“喋血”房市?

 

2009年,我国城市土地出让收益达到15910亿元,使国家财力接近8万亿,超过了63393亿国家财政收入的四分之一,收益与前年相比增长63.4%,其中有60个城市超过100%。北京市去年土地出让收益更是达到928亿,而北京地方财政收入为2026.8亿,前者占后者高达45.79%。北京还不是最高的,杭州去年土地出让收益高达1054亿元,上海为1043亿元。国家各级财政从房市“抽血”其实远不止土地出让收益,在税费收益中有相当大的比例也来自房市,有的地方房地产税收收入可能占到财政收入的一半。因此,社会舆论有责难国家财政倾向,指责是国家财政把房市价格抬起来了。对于上述责难,实在不敢苟同,因为获得暴利的是地产商,国家不该是被指责的对象。

根据国家统计局公布的数字,2009年全国商品房销售面积93713万平方米,销售额为43995亿元。就是说,仅商品房一项,流进开发商口袋的资金达到43995亿,这个数额相当于流进国家财政腰包15910亿土地出让收益的2.77倍,相当于全年国家财政63393亿收入的69.4%。流进房地产商腰包43995亿中有多少属于净利润?对此,由国家发改委主管的2010年第二期《改革内参》中,沈晓杰先生做过详细测算:2009年中国房地产商仅从城镇居民销售商品房住宅,就赚取18888亿元,相当于全年国家税收的30%、全年国家财政收入的26.3%,还相当于1.05亿城镇居民全年可支配收入,分摊到6.23亿全国城镇居民身上,平均每人被开发商抽走2857元。

310,沪深股市有34家房地产企业发布了年报,近四成业绩超过50%9家超过了100%,房地产仍然是最暴利的行业。今年美国福布斯富豪排行榜,中国上榜首富吴亚军乃重庆富力地产商,家产达到39亿美元,远远超过2007年海南、西藏、宁夏任一个省或自治区的年财政收入。2010年福布斯排名,中国上榜数由去年28个上升到今年64个,新上榜的36家中有9家是房地产富豪,全部64家中有15个房地产富豪。上海发布的2009年胡润女富豪榜,前51中有17位是地产界富豪。

我们仍然以北京为例。20091月份北京市商品住宅成交均价为每平方米10488元,此后除了9月与8月相比略有下行之外,其他月份全部呈上涨趋势,到今年1月份已经达到米均19110元,每平方米上涨幅度达到8662元,一年上涨82.59%。北京市统计局最新数据显示,1-2月,北京四环内商品期房均价突破3万大关,达到每平方米31200元,六环外突破万元,达每平方米10409元。我们不禁要问,期间商品房成本究竟上涨了多少,才使商品房售价高涨到如此程度?

开发商从拿土地到商品房开始销售,平均周期是3年左右,北京情况复杂一些,一般需要4年以上。就是说,北京去年销售的商品房,其依托的土地基本都是2006年之前就已经拿到,与暴炒的土地价格上涨没有任何关联。四年前被拿的土地,大多数还为协议出让方式获得。当时曾经有在北京中心城区崇文门附近开发的房地产商透露,他的项目按照100%利润,确定预售价格为9000元。按照北京市人大常委会杜德印主任在全国两会期间“北京商品房建安成本米均3000元”讲话测算,这个开发商透露的应该是实情。然而,后来房价如井喷暴涨,该开发商开发项目的商品房卖价也水涨船高,由开始预售的9000元一路上涨、直到卖到3万多。

我们有理由认定,北京市商品房去年售价上涨82.59%,决不是因为国家财政从中增加了新的税费项目,去年价格暴涨的土地根本也不可能形成当年在售项目成本,价格暴涨造成了巨额利润空间,这些全部进入了开发商腰包。开发商才是去年房价暴涨最大受益者,才是房地产市场的“吸血鬼”、“绞肉机”。开发商,这个特殊的群体,他们中的大多数并没有付出太大成本,拿到土地之后,请设计公司设计方案,找建筑公司带着现金造房子,找些售楼公关人员提前售房、收租,真正属于“一本万利”。

国家财政进入房地产领域,按照市场规则,以招、拍、挂形式收取国有土地收益,从商品房销售中收取应收的税金,这些虽然都以成本形式进入房市,且最终由购房者“埋单”,然而,如果国家不去收这个钱,房价真的就能够降下来吗?不全被开发商卷走了吗?从开发商嘴中抠出部分、放到政府库房里,至少有部分能够回到民生领域,至少有部分能够用于公共产品建设,至少能够为公平正义尽点力、哪怕作用非常有限。

我国房市价格暴涨离谱,几乎陷入千夫所指的境地,暴富的开发商群体形象虽然并不“光彩照人”,然而也不能把责任全推给他们。房价暴涨,虽然原因错综复杂,但根本上是供求关系所致,是国家发展太快、有钱人太多、需求太旺盛,从而国家调控制度远没有跟进急剧变迁的时代。中国房地产开发商这个群体,他们犹如“喋血魔兽”、卷走了多少家庭的辛劳和汗水,多少寻常百姓腰被压弯,然而,这都是互愿的市场行为,只是他们赶上了这个急剧变革的时代,稍不留神,他成了亿万富翁!

政府已经觉醒,各种调控手段已经接连出手,房市价格将终止暴涨局面,开发商“一夜暴富”已成历史,并且,随着经济承受能力增强,房价终会回调、逐步与国际正常规则接轨。“一日三餐,夜卧六尺”,正在创业的“80后”们,当调整人生价值取向,幸福不在拥有多大住房,劳动和创业才是幸福源泉,孝敬生之养之的父母当为最高人生享受,伸手向父母要钱买房实应良心有愧。进场购房不急,父母血汗钱不用,远离闹心的房市,这才是多赢选择!

 

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