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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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房市“新政”后应有五点共识  

2010-05-14 07:23:50|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市“新政”后应有五点共识

 

417,国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,即“新十条”,目前各省市根据自己具体实际而拿出的细则也陆续公布,由于调控力度比较大,目前房市买卖双方还在观望和博弈中,房市维持胶着状态还会有一段时间。但根据当前宏观经济运行实际和房市相关数据,我们对当前房市当需要有清醒的认识,对房市应该有些基本公识。

第一,  房市“新十条”政策完全正确,打到了“七寸”

针对房市价格持续增长,国务院陆续采取了一些措施,但效果甚微,尤其是北京、上海等一线城市,房价涨得太快、太高,并且仍然有继续高涨的趋势,房价已经远远超过人民群众承受能力,房市绑架宏观经济的潜在风险日增,不采取非常手段不足已应对这一棘手问题。“新十条”击中了房市问题的要害,从打击买方市场投机入手,限制二套房、三套房需求,从而减低市场需求,通过增大保障性住房供应量,增大市场供给,且分流商品房市场需求,最终达到平抑房价目的。目前市场销售量急剧减少、价格出现下降松动,初步显现了政策的效果。

第二,  房价仍然高位运行,平抑房价仍然是调控房市主要目标

今年1-4月份商品住宅销售额为3846亿元,而住宅销售面积为7249万平方米,据此可知房价米均达到5306元。2009年城镇居民人均可支配收入17175元,按照户均2.5个人口计算,户均年可支配收入为42938元,这个家庭购买90平方米住房,需要支付477540元,也就是说这个家庭不吃不喝需要11.12年才能购买得起这套住房,这远远高出了世界4年左右的平均标准。而北京、上海、广州、深圳等一线城市,形势更加严峻。目前卖方市场正在静观买方市场对“新十条”反映,“新十条”能在多大程度上降低房价还待观察。如果“新十条”没有能够达到平抑房价效果,还应该出台新的政策,房价应该降到与人民群众收入相匹配的水平上。

第三,  房市垮不了、也不能垮,我们需要健康和持续发展的房地产市场

    2009年,房地产市场为国家平安度过国际性金融危机,立下了汗马功劳,全年房地产市场完成开发投资36232亿元,占城镇固定资产194139亿投资额的18.66%,今年1-4月份占比份额更大,房地产开发投资达到9932亿元,占城镇固定资产投资比例21.25%。同时,房地产上下游牵涉到50多个行业,对财政贡献比例可能多达30%,有的地方政府财政收入多达50%2009年房地产开发企业开发贷款和个人购买按揭贷款达到19696亿元,占全年95957新增贷款额比例高达20.53%,今年前4个月上述比例高达22.24%。房地产市场发生“雪崩”、“塌陷”,将破坏宏观经济平稳运行局面,地方政府财政将面临危机,金融机构发生大量死账,最终将葬送改革开放以来形成的发展局面。房地产市场与国家发展、民生改善休戚相关,决不能发生差错。

第四,  一线城市房价仍将看涨,这是无法扭转的趋势

    这次“新十条”不但打击投机行为,而且着力于扩大保障性住房供给量,这一“新政”在平抑商品房房价上只能发挥短期作用。首先,国家经济蓬勃发展,人民群众收入水平持续提高,城市化进程加快,每年至少1100万人转为城镇居民,特别是分配制度待完善、促成两极分化日趋严重,百万、千万、亿万富翁层出不穷,独生子女政策使得两个“大家”供给一个“小家”,国家越来越国际化,全国甚至全球的富翁、富裕人士选择到一线城市置业安家,一线城市面临巨大市场需求压力,尤其是一线城市中心城区,可开发商品房的供给地已经枯竭,巨大市场需求不可避免推高房价。供给和需求在何处均衡,价格就将在何处定格,这是铁的规律,不要指望通过几次“新政”就能把一线城市城区房价打压下来,这些“新政”只能放缓上涨步伐,无法扭转上涨趋势。

第五,  房市调控最终不在于控制需求,而在于增大供给

目前每年单城镇化就要转移1100万人口,按照户均2.5人计算,需要440万套,城镇危旧房改造、棚户区改造至少需要200万套,市场持续需求旺盛。2009年全国房地产市场住宅销售面积为85294万平方米,按照套均90平米大概销售950万套。而2009年住宅竣工面积仅为57694万平方米,按照套均90平米计算只供给640万套,今年前四个月竣工面积只有12028万平方米,相应供给市场134万套,以此计算全年供应535万套。就是说,无论从去年还是今年前四个月的市场供应量,无法充分满足市场需求,这是房价难以调控的根本原因。居民收入在涨,市场购买需求在持续增加,而供给呈现萎缩征兆,这是非常可怕的。通过近乎行政手段限制二套住房消费,从而打压市场需求,这必定是瞬时性政策安排,最终还是要放开,还是要满足人民群众不断增长的房市需求,解决问题唯一手段就是扩大供给。

    

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