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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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房市博弈何去何从还由政府定  

2010-06-23 07:13:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市博弈何去何从还由政府定

 

4月份国务院推出房市新政已经两月,目前成交量普遍大幅下滑,好多项目甚至零成交,个别楼盘价格开始松动,呈现下调迹象,多数楼盘价格坚挺,已经进入房地产商、购房居民和政府三方博弈胶着状态。最近,国家发改委对全国36个大中城市监测,5月份全国房价仍然上涨幅,新建商品房集中成交价为8479/平方米,环比上涨0.81%,其中新建商品房住宅集中成交价为8014元,环比上涨0.49%,经济适用房、普通商品住宅和高档商品住宅分别上涨0.55%0.72%和下降0.46%。另一方面,全国70个大中城市中,5月份,有近30个城市出现零成交。进入6月份,零成交的城市又增加了许多。房市何去何从,从目前态势看,应该在三季度、九月份才能见分晓。

第一,  开发商手中有钱,还在“死扛”, 能够坚持半年光景

综合各方消息,自4月份新政推出以来,成交量普遍下跌。例如,相关统计数据显示,北京市商品房签约量在5月份环比下降60%基础上,本月1-20日签约1482套、签约面积17万平方米,与5月份同期分别下降40.7%34.8%。签约量下降预示应该相应走低,但北京房市价格坚挺,61-20日新开盘项目的开盘均价与5月份同期相比中下降了6%,而成交均价反而上涨了7.5%

房市价格没有出现明显松动,开发商显然在“死扛”、观望、等待,盼望购房者率先扛不住,或者希望政府出来释放新的“利己”信号。存货等待是要付出成本的,是要承担风险的,存货占用资金,待开发项目需要资金,银行押着资金,日常管理耗费资金,开发商敢于且能够扛着,说明他们心中有底、手头有钱,因为绝大多数开发商在前几年开发中获得了巨额暴利。

但任何人都不是傻瓜,扛得时间短一点可以,扛出希望可以,如果市场需求没有起色,如果政府对市场低迷不出面干预,如果房价下跌成为必然,开发商就不会扛了。根据目前行情和开发商拥有资金情况,第三季度、最晚到秋季,价格何去何从就将见分晓。

第二,  买方市场等待降价,要有耐心,坚持下去就是胜利

国务院新政目的在于平抑过快上涨的价格,采取的措施是切中要害的,限制多套房、打击投机、加大保障性住房建设力度,通过减少需求、增大供给来平缓市场需求压力,按理讲价格必然应该下降。

市场已经观望两个月了,价格仍然坚挺,除了开发商手中有钱、能够扛得住之外,刚性需求始终存在、政府不想让房市萧条,从而市场存在房价跌不下来预期,这是根本原因。目前开发商、居民、开发商三方博弈,最扛不住的是开发商,其次是政府,因为政府需要房地产支撑经济发展,尤其是地方财政需要房地产支撑,最能够扛得起的则是居民。

如果真的希望把房价降下来,居民必须掌握主动权、做自己的主人,可买可不买的家庭,暂时不买,必须买且可租的家庭,选择租房。特别是目前股市基本进入低谷状态,可以暂时选择入市投资,半年获得10%的回报还是完全可能的。只要居民扛得住,谁都没有办法,房价必降。

第三,  政府是最终“操盘手”,降与不降的生死大权掌握在政府手里

我国实施的是政府主导下的市场经济体制,经济发展仍然是第一要务,发展仍然是硬道理,政府首要的工作是保增长,而房地产牵涉到众多产业,关系到各级政府的税费收入,同经济发展一样,我国房地产是在政府主导下才发展到今天这种局面的,过去是这样,现在是这样,在可见的将来仍然是这样。

目前保障性住房建设规模和速度都远远滞后,商品房建设与城镇化发展要求相比、广大居民消费需求相比,也远远不足,再加上政策不系统、不配套,投机横行,使得市场需求持续旺盛。开发商为什么敢于死扛,关键是知道市场有需求,更为关键则是觉得政府不会、也不可能让房市萧条下去。如果房价没有适当回调之前,政府就政策转向,房市价格还要涨,开发商还会得暴利,吃亏的还会是老百姓。

目前,政府、居民、开发商三方博弈、正处于胶着状态,当下最急的是开发商,最有耐心的是居民,掌握主动权的则是政府。政府应该坚持既有政策导向不动摇,把与收入水平不匹配的房价降下来,把获得暴利的开发商胃口降下来,让人民群众实现居者有其屋的理想。

 

 

 

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