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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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房市“新政”面临失效风险  

2010-07-13 06:19:46|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市“新政”面临失效风险

 

昨天(2010-7-12),国家统计局公布了今年上半年全国房地产市场运行情况,数字显示,“4.17”新政已见成效,但是效果不容乐观,调控结果究竟如何,还充满不确定性。

第一,  从全国总体情况看,价格已经呈现回调趋势,销售量也恢复增长态势。

根据国家统计局公布的数据,今年1-2月、3456月,商品房销售额分别为4115.743861.064448.443334.954059.66亿元,销售面积分别为7155.188205.748051.246777.279163.1平方米,据此可知相应米均价格分别为5752.114705.325525.164920.794059.66元。也就是说,自4月新政推出后,房价呈现持续下降态势,5月与4月、6月与5月相比,环比分别下降了10.94%9.96%。与此同时,房屋销售面积在经历5月份下调之后,6月份强劲反弹,5月份比4月份下降了15.82%,但6月份比5月份上升了35.2%6月的月销售量比4月上涨了13.81%。也就是说,房市新政对全国来讲,房价降低了,但销售量却恢复增长态势。

第二,  从北京等一线城市看,销售额下降明显,但价格坚挺顽强。

根据公布的数据,北京房地产销售量大幅度下降。1-23456月份商品房销售面积分别为214.37133.33175.1787.6269.35万平方米,4月份销售达到极限最高值,56月环比逐月下降,且下降幅度较大。54月份下降了49.98%6月又比5月下降了20.85%6月与4月相比下降了60.41%

然而,销售面积虽然大幅度下降,销售价格却出现另类行情。1-23456月商品房销售米均价格分别为16430.9419593.4922002218385.0722209.08元,5月与4月份相比,房价下降了16.44%,但是5月份下降的结果又被6月份的上涨抹平,6月比5月上涨了20.08%,从而使6月份房价与4月份相比反而上涨了0.94%

销售面积大幅度减少,但销售价格没有降下来,刚性特征明显。

第三,  在房市双方买卖博弈过程,买房市场需求欲望表现强劲。

政府拿出新政后,目的是通过减少市场需求,从而能够抑制房价过快增长,并使之能够适当回调。然而,从北京市场看,开发商似乎比老百姓更“老道”,5月份,开发商实施了“明升暗降”的销售策略。但他们买方市场的力量仍然在积聚,所以,6月份价格又回调上升了。

开发商敢于顶风涨价,根本原因是他有自己的乐观预期:国家不会打压房价,银行首付30%,房市价格跌幅不能超过这个数,否则银行就赔本了,那可是天大的事!而只要国家不敢让房市跌幅超过30%,任何调控“新政”都将是“毛毛雨”。更何况经济已经对房地产产生依赖,20%的投资要房地产支撑,30%以上的收入要取自房地产领域,中产阶级队伍的扩大、城镇化建设还对房市需求提供刚性支撑。

全国房地产投资没有趋冷反而走热,就是最有说服力的例证。1-23456月份房地产住宅投资完成额分别为2233.422318.412302.652788.74049亿元,5月比4月、6月比5月分别增长21.12%45.19%。如果预期不好,开发商在56月能够这样加大投资规模吗?6月份,全国房地产开发景气指数达到105.06,与去年同期相比提高了8.51个百分点,这也充分证明,开发商对房市前景仍然自信和乐观。

据说,住建部政策研究部领导同志11日在深圳表示,对第三套住房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出。并且,继上海、南京、杭州等地的银行放松第三套房贷后,深圳、北京部分银行也已经悄然放行。这些信号释放的实在不是时候,政策预期效果远没有达到,买卖双方还在博弈过程中,且买方市场需求欲望本身就很强烈,已有政策不能有任何松动,而且应该适当“加压”。否则,房市新政很可能半途而废!

  

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