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丁茂战 的博客

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博士研究生学历,现任中共北京市崇文区委常委。先后获得经济学博士学位,管理学博士后。

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小城镇建设仍是待解之题  

2012-03-02 08:09:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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小城镇建设仍是待解之题

最近去了天津市东区丽华明镇,就天津统筹城乡发展情况进行调研。天津市通过加快小城镇建设来统筹城乡发展作了探索,目前已经启动了4批共47个镇进行试点,涉及到农民100多万,目前已经建成20个,已经有30万农民迁入新居。明华镇做法在天津具有典型性。

天津做法可以简单概括为“宅基地换房”。以宅基地置换小城镇住房,把分散、占地多的村庄的村民迁往中心镇,将宅基地和村庄用地复垦为农田,置换用于小城镇建设的规划用地,部分用来建设农民住房,部分作为经营性开发用地,开发用地的土地出让收益用于农民住宅和环境建设。从而,一是复垦地多于或等于小城镇建设用地,保证农地没有减少,二是经营性土地收益用于农民住宅建设,从而保证农民利益不受损,实现资金平衡。

明华镇,过去12个村有宅基地12071亩,而小城镇建设占地8427亩,小城镇建设用地中农民住宅和配套公共实施用地3476亩。这样,增加农用地3644亩,经营开发性用地4951亩。就是说,农民放弃12071宅基地,其中拿出3476亩用于建设自己的新家园,拿出4951亩卖钱,用这个卖出的钱回头建设新家。

明华镇建设过程中,还同时对产业发展作出规划。在城镇建设过程中,建设工业产业园、农业产业园,将分散的工业向工业园集中,并预留招商用地,建设高效农业开发园,实现农业发展升级。明华镇建成了占地2126亩的华明宅基地复垦设施农业园。

明华镇在具体操作上,尊重农民意愿,采取户表决形式,只有达到95%农户同意,剩下的5%不反对,方案方可实施。在置换面积上,实行人均最低30玉米免费置换,老少三代可选择两套住宅。考虑到有少数农民仍然从事农业生产经营,兴建了农用停车场和生产资料场所。对于失地农民有的给予每人15平方米的经营性用户,用于做小生意。还保留农民对集体土地的经营权和收益权。

明华镇还有一个在全国很多地方相似的做法,就是将村级的集体经济组织进行公司化改造,将资产产权确证后量化给农民个人,建立股东会、董事会、监事会法人治理结构。同时,撤销农村村委会,建立社区居委会、社区党组织和群团组织,按照城市社区治理模式进行管理。

明华镇是成功的,天津试点这些地方基本都是成功的。但是,这种做法仍然不具有普遍推广意义。

首先,出让土地必须有投资价值,必须有人买。而具有投资价值的土地,必定是特定地点,比如靠近开发区、本身就靠近城镇。天津试点基本是城市的近郊,或者靠近中心镇。而对于拿来讲,绝大多数地方农民宅基地根本不具有置换投资的价值,就是农地,没有人愿意来购买投资。

其次,传统农村风貌确实不在。推平的宅基地和村庄模式,是几千年来积淀下来的,从以人为本角度看,还是有价值的。天津做法,就是在农村复制城镇。

第三,村集体经济股份化改造,这也是全国城市拓展过程中普遍做法,村民变市民,同时享受原有土地级差地租形成的财富。但是,在很多地方,事实是是在养懒汉文化、寄生虫文化。这些农民凭借原有土地形成级差地租而拥有股份财富,他们在家养狗享受分享红可以生活得很好。这里面也有公平性问题需要探讨。

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